TERRAIN ET VIABILITÉ   

Nous vous proposons de découvrir à présent un récapitulatif de nos conseils, afin de maîtriser parfaitement ce volet de votre projet. Au besoins nous saurons vous renseigner, vous accompagner ou vous proposer la prestation adaptée.

01

TROUVER LE

BON TERRAIN

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02

LES ETUDES ET

LES DEPENSES

03

VIABILISATION ET

ASSAINISSEMENT

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04

COMPROMIS ET

ACQUISITION

NOS SOLUTIONS POUR VOUS ACCOMPAGNER

 

Recherche

de terrain

 

Votre représentant avec tous les interlocuteurs du secteur. Nous défendons vos intérêts et négocions pour vous.

Expertise

Immobilière

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Négociation

Analyse technique

Assistance juridique

Etude de faisabilité

...

Nos prestations

d'accompagnement

Découpage / Délimitation / Topologie

Etude de sol / Perméabilité / Diag

Etudes techniques / Assainissement

...

1 - TROUVER LE BON TERRAIN​​


Votre style de vie définira les critères liés à l'emplacement de votre future maison, dont l'enveloppe est située entre 20% et 40% du budget total de votre projet (suivant la dynamique du marché). Pour choisir son terrain il est souvent question d'arbitrage et priorisation de ses souhaits, nous avons ainsi identifié les grandes lignes dans le choix de son terrain :

 

  • PROXIMITÉ, entre qualité de vie et temps de trajet (un critère crucial)

    • A son lieux de travail

    • Aux centres commerciaux

    • Au centre ville

  • USAGE, quelle utilité et quelles attentes de vos extérieurs ?

    • Enfants, 

    • Potager, verger, animaux, ruche, ...

    • Aménagements paysagers, espaces détente, piscine, animaux, ...

    • Quelle surface pour chaque usage ?

  • CONTEXTE, en lotissement ou en dehors ?

    • Lotissement : Petite parcelle pratique / voisinage proche / terrain viabilisé.

    • Hors lotissement : géométrie variable, non viabilisé et arbres déjà présents.

  • TOPO, en fonction de ses usages

    • TERRAIN PLAT et pratique adapté à de nombreux usages

    • TERRAIN EN PENTE souvent avec une vue dégagée et du charme

  • EXPOSITION : Sud / Nord / Est / Ouest

    • Dans tous les cas vérifiez l'exposition au vent (vallons et arbres)

    • SUD,  lumière forte et directe, privilégié dans le nord de la France

    • NORD, luminosité identique toute la journée, bon pour les yeux

    • EST, soleil du matin, apport en chaleur 1/2 journée, pour les lève tôt

    • OUEST, soleil du soir, apport en chaleur 1/2 journée, pour les couche tard

  • CONTRAINTES : Elles doivent être identifiés le plus tôt possible :

    • ACCÈS​, trop étroit, sol humide, servitudes, ...

    • ESPACE PUBLIC, lignes électriques, ponts, arbres, rétrécissement, ...

    • VOISINAGE, construction en limite, arbre qui déborde, déversement, ...

    • CONSTRUCTIBILITÉ, Hauteurs, reculs imposés, zone ABF, piscinable, ...

    • IMPLANTATION, Maison trop éloigné implique de gros surcoûts

    • SOLS, mous, argileux, humides, pollués, remblais, roches, ...

    • RÉSEAUX (si non viabilisé), le raccordement doit être chiffré avant l'achat !

  • NUISANCES : Certaines sont rédhibitoires et d'autres insignifiantes, elle impactent le prix de vente et doivent être clairement identifiés :

    • SERVITUDE, de vue, de passage, de tréfonds, ...

    • VISUELLE, Mur haut, construction en limite, hangar, décharge, ...

    • VIS A VIS, Immeubles, fenêtres du voisin, chemin dégagé, dénivelée, ...

    • OLFACTIVES, exploitations agricoles, animaux, déchetterie, activités, ...

    • SONORES, autoroutes, chemins de fer, aéroports, activités, événements, ...

    • USAGES, présents ou à venir (suivant le zonage de la commune)

Tous ces poste peuvent remettre en cause un projet de construction, pour cette raison vous devez être bien accompagné et ne vous engager qu'après avoir chiffré l'ensemble des postes de votre projet.

 

2 - ETUDES ET DÉPENSES LIÉES AU TERRAIN

​​

Lors de l'acquisition d'un terrain, le vendeur et le notaire ont obligation de vous fournir un certain nombre d'informations, tel que :

  • Etude de sol sommaire (insuffisante pour construire une maison)

  • Certificat d'Urbanisme d'information (précisant les règles applicables)

  • Délimitation du terrain

  • Servitudes et situation juridiques du foncier

  • Obligation d'informer des nuisances connues (ou plutôt visibles)

Ces études permettent d'identifier certaines dépenses à venir, pour autant il est difficile d'avoir une vision globale de l'ensemble des dépenses liés au foncier. Pour cette raison nous vous proposons un récapitulatif complet réparti en 3 volets :

  • Frais et taxes foncières :

    • FRAIS DE NOTAIRE, émoluments et taxes d'Etat dont il est prescripteur

    • TVA, suivant les régimes du vendeur et de l'acquéreur (généralement 20%)

    • FRAIS BANCAIRES, l'acquisition déclenche le financement

    • TAXE AMÉNAGEMENT, montant lié à l'emplacement (entre 5% et 20%)

    • OUVERTURE DE LIGNE (en plus d'éventuels travaux de raccordements)

      • ELECTRICITÉ : Ouverture de ligne et abonnement

      • GAZ : Ouverture de compteur et abonnement

      • TELECOM : Création de ligne et abonnement

      • EAU POTABLE : Frais de participation au branchement et abonnement

      • EAUX PLUVIALES : Frais de participation

      • ASSAINISSEMENT : Frais de participation (dans tous les cas de figure)

  • Prestations et Etudes :

    • GÉOMÈTRE, si besoin de délimiter ou diviser le terrain.

    • GÉOTECHNICIEN, poste officiellement et souvent à la charge du vendeur.

    • ASSAINISSEMENT, Etudes obligatoires en cas de dispositif autonome.

    • POLLUTION, nécessaire en cas de doute, c'est une question de santé.

  • Surcoûts liés au terrain :

    • VIABILISATION, si le terrain n'est pas viabilisé, il faudra faire les devis ! A découvrir dans le chapitre suivant.

    • ETAT DES SOLS, les fondations seront adaptés aux études de sol, si ceux-ci sont trop mous, humides, argileux, ... des surcoûts seront à prévoir.

    • TERRAIN EN PENTE, en fonction du dénivelé le modèle de maison doit prévoir des demi-niveaux ou des niveaux inversés, si le modèle est mal adapté d'importants vides sanitaires seront à chiffrer.

    • MAISON RECULÉE, implique de créer une voie d'accès, de prolonger tous les réseaux et suivant les cas : pompe de relevage / coffrets secondaires, ...

Vous pouvez vous aider de cette liste pour interroger les intervenants de votre projet sur les coûts que peuvent représenter ces postes, ils sont variable selon la région, le projet et l'intervenant. Pour vous accompagner dans ces démarches nous vous proposons notre expertise.

 

3 - VIABILISATION ET ASSAINISSEMENT

 

Il existe 2 grandes familles de terrains constructibles. Nous vous proposons d’énumérer leurs caractéristiques et les démarches qui vous incombent. Notons que listes ces postes vous permettra de les budgétiser, car ils ne sont pas inclus d'office dans les prestations de vos intervenants.

  • Terrain est en lotissement,

    • Vous n'aurez que peu de démarches à réaliser. Il conviendra cependant à bien lire le contrat (réservation ou compromis), car même si le lotisseur vous doit un ensemble de prestations obligatoires, elle ne sont pas systématiquement exhaustives et peuvent également vous être refacturées pour partie.

    • LES OUVERTURES, même si la parcelle est raccordée, il est nécessaires d'ouvrir les compteurs et vannes, ainsi que de vous abonner. Ces postes représentent entre 1500€ et 4000€.

      • ELECTRICITÉ : Ouverture de ligne et abonnement

      • GAZ : Ouverture de compteur et abonnement

      • TELECOM : Création de ligne et abonnement

      • EAU POTABLE : Frais de participation au branchement et abonnement

      • EAUX PLUVIALES : Frais de participation

      • ASSAINISSEMENT : Frais de participation

  • Terrain hors lotissement,

    • vous devez posséder les informations suivantes, via le vendeur ou en missionnant un prestataire :

      • DÉLIMITATION : périmètre précis et la nature des limites du terrain.

      • TOPOGRAPHIE : relevé en 3 dimensions du terrain.

      • RÉSEAUX : position des réseaux sur le domaine public ainsi que sur le terrain.

      • EXISTANT : présence d'un existant au-dessus du sol et dans le sol.

      • POLLUTIONS : présence de remblais, buttes, enfoncements

      • RISQUES NATURELS : Sismiques, miniers, argile, inondations, ...

      • ETAT DES SOLS : Portance, perméabilité, impactant le coût construction

      • ASSAINISSEMENT : Collectif ou autonome (avec études obligatoires)

    • Extension des réseaux : Ce poste est très important dans le cas de parcelles isolées, en bout de voirie ou en zones "à urbaniser" des règlements urbains. Il peut s'agir de travaux sur le domaine public qui remettent financièrement en cause un projet de construction.

    • La demande de viabilisation est intégrée dans les Permis de Construire (PC et PCMI). Il est également possible de demander la viabilisation par Déclaration Préalable de découpage foncier ou par Permis d'Aménager, suivant les cas.

    • La Viabilisation (hors assainissement) est réalisée par les "concessionnaires" nationaux. Ils ont à charge de réaliser les travaux de raccordement entre votre domaine privée et les réseaux présents à proximité (aériens ou sous voirie), sur le domaine public.

    • Déroulement d'une viabilisation :​​​​

      • Autorisation administrative​ à obtenir et afficher sur le terrain

      • Déclaration d'intention de travaux à déposer à chaque concessionnaire

      • Demande du devis puis signature

      • Versement de l'acompte puis attente de mise au planning

      • Démarrage des travaux

      • Fin de chantier, vérification de conformité, puis solde de la facture

      • Déclaration de fin de chantier en Mairie

 

4 - RÉSERVATION, COMPROMIS ET ACQUISITION

 

Avant d'acheter un terrain, il est préférable d'être certain que votre projet ira au bout. Pour cela vous devez lever un certain nombre d'interrogations, d'une part ceux liées à vous et d'autre part ceux liées au terrain :

  • Interrogations liées à vous :

    • FINANCEMENT DE L’OPÉRATION

    • VALIDATION LE PROJET DE LA MAISON

    • VALIDATION SON INTÉRÊT POUR LE TERRAIN CHOISI

  • Interrogations liées au terrain  :

    • VIABILISATION, le montant des coûts assimilés aux réseaux

    • AMÉNAGEMENTS EXTÉRIEURES, nécessaires au projet

    • ADAPTATIONS DE LA MAISON, surcoûts dû au terrain

    • ETAT DES SOLS, impact sur les fondations

    • ETAT JURIDIQUE, présence de servitudes, pleine propriété, droits grevés

Afin de lever ces questions il est important de bloquer le foncier et d'être certain que celui-ci vous est réservé. Vous pouvez ainsi signer divers documents dont il est important de connaitre la portée juridique afin d'éviter une erreur de jugement :

  • Contrat de pré-réservation,

    • Sans réel valeur juridique, mais suffisant devant les banques.

    • Document commercial dédiant les parcelles à différents clients.

    • Défini les règles du futur contrat : promesse ou compromis.

  • Contrat de réservation 

    • S'il est de gré à gré, son contenu n'est pas validé juridiquement et peut être incomplet.

    • S'il est devant notaire, sa valeur juridique est alors parfaitement décrite, équivalent à un compromis.

    • Permet de figer les accords entre acquéreur et vendeur, en vue d'une signature devant notaire, soit d'un compromis, soit d'une promesse.

  • Promesse de vente ou d'achat

    • Ceci n'est pas un contrat mais un engagement à sens unique, seule l'une des deux parties s'engage envers l'autre. 

    • Promesse de vente : engage le vendeur dans les termes du contrat.

    • Promesse d'achat : engage l'acquéreur dans les termes du contrat.

    • Permet de figer les conditions afin d'aboutir à un compromis.

  • Compromis de vente

    • Valeur juridique  parfaitement décrite, équivalent à un compromis.

    • Permet de figer les accords entre acquéreur et vendeur, en vue de la signature de l'acte authentique.

Un contrat se doit d'être juste entre les parties, ainsi il doit définir un équilibre entre les conditions suspensives de l'acquéreur et les contraintes que lui impose le vendeur. Voici les généralités communément entendues entre les parties :

  • Conditions de l’acquéreur

    • Obtention du financement, afin d'être certain de réaliser son projet.

    • Obtention des autorisations administratives, afin d'être sûr que le projet est réalisable.

    • Viabilisation et desserte voirie, entièrement achevées.

    • Absence de pollutions, remblais, ...

    • Résultat des études de sol ne remettant pas en cause l'équilibre du projet.

    • Et tout autre conditions qui répondrait à un risque ou une inquiétude identifiée sur site.

  • Conditions du vendeur

    • Une somme mis en séquestre pour s'assurer de la solvabilité de l'acquéreur.

    • Délais serrés pour satisfaire les conditions suspensives et notamment celle de l'obtention du financement.

    • Une date de signature de l'acte proche

Une fois toutes les conditions suspensives levées, le passage à l'acte authentique peut intervenir aux conditions convenues. L'acquisition marque le déclenchement du prêt immobilier.

Vous devenez propriétaire du terrain et pouvez démarrer la phase travaux. Pour cette raison il convient de préparer l'ensemble des démarches avant l'acquisition afin de ne pas perdre de temps une fois le passage à l'acte effectué.

 
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